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Reglamento de propiedad horizontal



Por Equipo uniderecho.com

Publicado en julio 29, 2007

  Reglamento de propiedad horizontal


REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL




REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
“ CONJUNTO .............“
CARRERA .............. Y CARRERA .....
................... DE ................
En ..............., Departamento de ..................., República de Colombia a los ......... días del mes de .......... del año ............ ante mi, Notario .......... el Círculo de ............, compareció ................ mayor de edad y domiciliado en ........., identificado con cédula de ciudadanía No. ............. expedida en ............ vecino de ........... y manifestó: PRIMERO: Que en el presente acto obra en calidad de Administrador del CONJUNTO RESIDENCIAL .................. ubicado en la Carrera ............. de ..........., según nombramiento que consta en acta de la Asamblea General y debidamente autorizado para elevar a escritura pública la aprobación del Reglamento de propiedad Horizontal, para ajustarlo a la Ley 675 de Agosto 3 de 2001.
ANTECEDENTES
A) La sociedad "COMPAÑÍA DE INVERSIONES ........... S.A.", sociedad constituida por escritura pública número ........... de ............ de la Notaría Segunda de ..........., construyó el Conjunto Multifamiliar en la siguiente forma: a). - Los terrenos sobre los cuales se levantan las edificaciones fueron adquiridos por compra en mayor extensión mediante la Escritura Pública número ........... del día ............. otorgada en la Notaría .......... del Circulo Notarial de .......... y registrada al Folio de Matricula Inmobiliaria No. .............. El predio adquirido mediante el ya citado instrumento, hace parte de la Urbanización ......... y la Sociedad propietaria mediante resolución de la Secretaría de Obras Públicas de Distrito número ......... elevada a escritura pública junto con el Reglamento de Copropiedad No. ........... de ....... otorgada en la Notaría .......... del Circulo de ......, individualizó el lote y la construcción de terreno de la Manzana .... correspondiente al presente inmueble al cual le correspondió el Folio de Matricula Inmobiliaria No. ........... - b).- Las construcciones que conforman el Conjunto Multifamiliar ............ fueron adquiridos por la Sociedad Compañía de Inversiones ..........., por adelantarlas a sus expensas o con su financiación. Inicialmente la firma constructora elaboró y presento a aprobación el Reglamento de propiedad horizontal, el cual se elevó a escritura pública No. ........... de .........otorgada en la Notaría .......... Circulo de ........., registrada bajo el folio de matricula inmobiliaria Nro ............., de la oficina de registro de instrumentos públicos de ............ B) Por otra parte, el día ....... de 2001 fue expedida la Ley 675 mediante la cual se reguló el régimen de propiedad horizontal y se derogaron las normas a las cuales fue sometido el conjunto. En consecuencia, y en obedecimiento a lo dispuesto en el artículo 86 de la citada Ley. la asamblea de Propietarios en sesión del día ....... de ....... de ....... decidió aprobar la reforma del reglamento vigente para adecuarlo a las disposiciones de la nueva normatividad y en el presente acto se procederá a efectuar la reforma a la totalidad del Reglamento, cambiando en su contenido en lo que respecta a las áreas privadas, cuadro o tablas básicas de coeficientes, descripción y áreas de los bienes comunes que se encontraban en el anterior reglamento y de acuerdo a la realidad actual.
CAPITULO II. GENERALIDADES.
Aspectos de la Reforma por adaptación a la Ley 675 de 2001. 2.1; El CONJUNTO RESIDENCIAL .......... PROPIEDAD HORIZONTAL, cuyos linderos generales, áreas privadas y comunes y dependencias se describen en el reglamento de propiedad horizontal origina!, las cuales se han transcrito en las reformas efectuadas como consecuencia de ajustarlo a las leyes de Propiedad Horizontal, fue sometido por los constructores y primeros propietarios , al régimen de la Ley 16 de 1985 y decreto 1365 de 1986, tal como consta en la escritura Pública No. ........ de ........... otorgada en la Notaría ............ del Circulo de ........., registrada bajo el folio de matricula inmobiliaria Nro ........., de la oficina de registro de instrumentos públicos de ........... La Asamblea de propietarios el día ......... de ........ del .......... en reunión efectuada según consta en el acta respectiva, en obedecimiento a la Ley aprobó el texto de modificación y adecuación de! reglamento a las disposiciones de la citada Ley . En consecuencia a partir de la fecha de registro de la presente escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de .........-, se regirá de acuerdo con estas disposiciones. 2.2. Objeto y alcance de la reforma. La presente modificación tiene como uno de sus objetivos principales la adecuación del reglamento de propiedad horizontal de! CONJUNTO RESIDENCIAL ......... PROPIEDAD HORIZONTAL a las disposiciones de la Ley 675 de 2001. 2.3. Contenido de la Reforma: La reforma se refiere únicamente a aspectos de alcance general y en consecuencia no modificará derechos individuales ya adquiridos por los propietarios, sobre bienes privados. Es claro entonces que se mantienen los artículos que hacen referencia a títulos de propiedad, descripción de unidades privadas y bienes comunes. 2.4. Obligatoriedad.- Las previsiones hechas en la presente reforma tienen fuerza obligatoria no solo para los actuales propietarios de los bienes privados del CONJUNTO RESIDENCIAL ............. PROPIEDAD HORIZONTAL y para la persona jurídica sino también para futuros adquirientes y para las personas que a cualquier título usen o gocen de estos bienes. En todo acto que implique traspaso o enajenación del derecho de dominio de bienes privados o mera tenencia a cualquier título de uso y goce de ellos se entiende incorporada la presente reforma. 2.5. Para todos los efectos se entiende que hay continuidad normativa entre el reglamento de propiedad horizontal elevado a Escritura Pública Número ............. del ......... de ........ de ......... de la Notaría ...... de ........., registrada bajo el folio de matricula inmobiliaria Nro .........., de la oficina de registro de instrumentos públicos de .........., y por medio de la escritura .......... del ...... de ........ de .......... de la Notaría ....... de primera reforma para adecuar el reglamento a la Ley 16 de 1985. En caso de duda en la aplicación de las presentes disposiciones será el Consejo de Administración el que por mayoría hará las aclaraciones pertinentes. 2.6. La memoria descriptiva protocolizada con el reglamento original, así como los planos arquitectónicos y el proyecto de división ya protocolizados con el mismo, tienen validez y surten todos los efectos legales con respecto a las unidades ya construidas y entregadas con excepción de las reformas hechas. 2.7. Se entenderá perfeccionada la presente modificación una vez registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de ......... En virtud del sometimiento del CONJUNTO RESIDENCIAL ........... PROPIEDAD HORIZONTAL a la Ley 675 de 2001 se distinguen dos clases de bienes; a. Bienes privados o de dominio particular, b. Bienes de propiedad y uso de todos los copropietarios .2.8. La reforma fue elaborada teniendo en cuenta los Principios Orientadores contenidos en el Artículo 2° de la Ley 675 de 2001, los cuales deberán ser respetados al interpretarse y aplicarse el reglamento.
CAPITULO III. SIGNIFICADO DE TÉRMINOS UTILIZADOS EN EL REGLAMENTO
No obstante que en el texto del reglamento, se describen ampliamente el significado y alcance de los términos empleados, se enuncia brevemente el de las palabras más frecuentes, y que servirá para interpretación y aplicación de éstas cláusulas por parte de los órganos de administración.
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Área privada libre: Extensión superficiaria privada semi-descubierta o descubierta y excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Bien o Unidad Privada: Son los espacios susceptibles de aprovechamiento independiente y en los cuales sus adquirientes tienen dominio exclusivo, es decir son los casas y Estacionamientos definidos con tal carácter. Aparecen determinados en todos los documentos de la propiedad horizontal y cada uno tiene un coeficiente con respecto al conjunto.

Bien común: Partes del conjunto perteneciente en común y pro indiviso a los propietarios de unidades privadas, que por su naturaleza o destinación permitan o faciliten la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, mantenimiento, uso y goce de sus unidades privadas. Se encuentran señalados como tales en los planos, y en el reglamento. El derecho que tiene cada propietario sobre los mismos se determina en el coeficiente de copropiedad. Entre (os bienes comunes se destacan el lote en el cual se construye el conjunto, los accesos, jardines, circulaciones, muros, fachadas, escaleras, entre otros.
Bien común de uso exclusivo: Los que siendo de copropiedad de todos los dueños de unidades privadas y estando señalados como comunes, su uso se asigna a determinado propietario, quien adquiere un derecho individual que no puede ser alterado por los demás, entre éstos se destacan los depósitos asignados a los residentes.
Coeficientes de Copropiedad: índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del conjunto. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución.
Módulos de contribución: índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del conjunto.
Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
Normatividad : Las disposiciones que se aplican para todos los efectos del régimen de propiedad horizontal son en orden jerárquico, el presente reglamento, la Ley 675 de 2001, el Código Civil, el Código de Comercio, la jurisprudencia y la doctrina.
Órganos de administración: Asamblea, máximo organismo de! Conjunto e integrada por todos los propietarios. El Consejo de Administración, órgano asesor y consultor, puente entre la asamblea y el administrador, integrado por propietarios elegidos por la asamblea. Administrador, representante legal del conjunto y mandatario de los propietarios, es quien ejecuta las decisiones de la asamblea y del Consejo de Administración.
Zona de estacionamiento: Espacio para estacionamiento de un vehículo.
Planos de alinderamiento: Documentos técnicos que contienen la descripción gráfica de áreas privada y comunes de la primera y segunda etapas y muestran la localización y área general y de la zona de reserva. Estos se protocolizan con la escritura que contiene la actual reforma del reglamento de copropiedad. También son aprobados por la Curaduría y de éstos se obtienen las áreas, descripción y linderos de las unidades privadas y la determinación de los bienes comunes.
Reglamento de copropiedad o de propiedad horizontal: Normas básicas para la administración y manejo de los bienes y servicios comunales. Es de obligatorio cumplimiento para todos y cada uno de los propietarios y arrendatarios. Contiene una parte técnica: descripción de los casas y de los bienes comunes por sus áreas y linderos y una parte jurídica derechos y deberes de los propietarios y arrendatarios.
Reglamento Original: El acto por medio del cual se constituyó el conjunto en el Régimen de Propiedad Horizontal, de acuerdo con la Ley 182 de 1948 y la Ley 16 de 1985, que se modifica y adiciona por esta reforma. Solo conserva su vigencia en los aspectos citados en la misma.
Reglamento Reformado: Es el acto aprobado por la asamblea de propietarios para adaptar el reglamento a la Ley 675 de 2001.
CAPITULO IV - OBJETO Y ALCANCE
ARTICULO 1o. Objeto y Efectos: Este reglamento de copropiedad se regirá por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia y por las normas que la reglamenten, para precisar los derechos y las obligaciones reciprocas de los copropietarios del Conjunto que aquí se describe. En él se determina el inmueble, sus partes de propiedad y usos comunes, las áreas o zonas privadas, la destinación de cada clase de área, el régimen de derechos y obligaciones, prohibiciones y limitaciones que se imponen a los copropietarios, las proporciones de los derechos de propiedad y de las cargas pecuniarias de los condueños y cuanto atañe a los órganos de administración de la comunidad.
Hacen parte integrante de esta reglamentación los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal aprobados con el reglamento inicial, adicionado los de las modificaciones o cambios.
Las normas reglamentarias y las limitativas que aquí se establecen han sido adoptadas libremente por los propietarios en ejercicio de las facultades que le confiere la Ley 675 de 2001 en los términos citados en este mismo reglamento. Dichas normas serán obligatorias tanto para los actuales propietarios como para quienes en el futuro adquieran sobre el Conjunto, derechos a cualquier título. De igual manera serán obligatorias las reformas que se hagan al reglamento con sujeción a las normas que el mismo reglamento establece. En todos los títulos traslaticios del derecho de dominio de unidades privadas del Conjunto o de cesión del uso o goce o arrendamiento de tales unidades, o constitución de cualquier derecho real, se indicará la declaración expresa del adquirente o del arrendatario que conocen este reglamento y se obligan a cumplirlo estrictamente.
ARTICULO 2o. Responsabilidad por Incumplimiento. Los copropietarios u ocupantes a cualquier título serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento del presente reglamento por su parte o de parte de familiar dependiente u ocupante a cualquier título que emane del propietario, sin perjuicio de las acciones legales o reglamentarias que se puedan ejercer en forma inmediata contra los infractores.
ARTICULO 3o. Contenido y Normatividad: En este reglamento se entienden incluidas las disposiciones vigentes sobre la propiedad horizontal, y prevalecerá su contenido y aplicación sobre cualquier otra norma o disposición. En caso de no contener el reglamento disposiciones aplicables a un punto determinado se recurrirá a la Ley 675 de 2001 y por último a las normas civiles que regulen materias semejantes en especial las del capítulo III, título XXXIII del Código Civil Colombiano sobre el régimen de comunidad. Este reglamento se interpretará siempre en interés de la comunidad, debiendo asesorarse si fuere necesario de profesionales competentes, sin perjuicio de lo que la Asamblea o la Justicia Ordinaria resuelvan sobre el particular.
ARTICULO 4o. Planos. Hacen parte de este reglamento para lo relacionado con la determinación del inmueble y de sus unidades privadas y áreas comunes, los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal aprobados por el Departamento de Planeación Distrital y los pertinentes a las reformas posteriores. En caso de discrepancia entre estos y la transcripción literal de unidades privadas y bienes comunes prevalecerán los datos contenidos en los planos de propiedad horizontal.
ARTICULO 5o. Reformas. Toda reforma a este reglamento deberá elevarse a Escritura Pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y Privados de ......... Las decisiones de la asamblea sobre reformas al reglamento deberán referirse a aspectos generales y requerirán de la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad. No podrán en consecuencia autorizarse reformas que impliquen la alteración de bienes o derechos privados, bienes comunes de uso exclusivo, salvo lo dispuesto en éste reglamento. La reforma del Reglamento así como los gastos que se derivaren de la modificación de unidades privadas, se hará a costo del propietario respectivo con los requisitos estipulados en este Reglamento.
CAPITULO V. DEL CONJUNTO.
ARTICULO 6o: Denominación y ubicación: El presente Reglamento de Propiedad Horizontal del inmueble se denomina, CONJUNTO RESIDENCIAL .............. PROPIEDAD HORIZONTAL , está situado en la ciudad de ............., y distinguido con la actual nomenclatura urbana con el número ........ de la carrera .......... y además con el número ............ de la carrera .......... que constituye la MANZANA ........... , de la localidad ......... de ............
ARTICULO 7o: Propiedad. El lote de terreno sobre el cual se levantaron los edificios que conforman el CONJUNTO RESIDENCIAL .............. PROPIEDAD HORIZONTAL, fue propiedad de la Compañía de Inversiones ........., el cual lo adquirió a ................, mediante Escritura Pública Número ............... del día ...... de ............. de ............ otorgada en la Notaría ......... del Circulo Notarial de ............. y registrada al Folio de Matricula Inmobiliaria No. ............ del ........ de ....... de ............. y la edificación por ser levantada a sus expensas. Hoy pertenece a diversos propietarios a quienes se transfirió la propiedad, el dominio y la posesión por diferentes Escrituras Públicas. El globo de terreno del cual se acaba de hacer mención tiene cabida en ..................... (............. M2) el cual después de descontar las áreas de cesión obligatorias al Distrito, da una área útil para propiedad horizontal de en ..................... (............. M2) con ......... milímetros cuadrados, comprendidos dentro de los siguientes linderos generales:
NORTE :
................
SUR :
...................
ORIENTE :
..................
SUR-ESTE :
..................
OCCIDENTE :
...................
SUR-OESTE :
...................
ARTICULO 8o Localidad: El conjunto está ubicado en la localidad de .......de ............
ARTICULO 9o Descripción General del Conjunto. El CONJUNTO RESIDENCIAL .................PROPIEDAD HORIZONTAL, está constituido por el lote de terreno descrito en el cual se agrupan dieciséis (16) casas (o edificios, o locales comerciales, u otros según el caso concreto) con las siguientes especificaciones de construcción

1. PRELIMINARES :
................................
2. CIMENTACION :
..................................
3. INSTALACIONES SANITARIAS :
.................................
4. ESTRUCTURA :
................................
5. MAMPOSTERIA :
..............................
6. ALISTADO PISOS :
...............................
7. CUBIERTA :
...............................
8. INSTALACIONES ELECTRICAS :
................................
9. INSTALACIONES DE PLOMERIA :
.................................
10. IMPERMEABILIZACION :
................................
11. PAÑETES :
................................
12. ESTUCO Y PINTURA :
........................
14. CIELO RASOS :
...........................
15. ENCHAPADOS :
............................
16. ACABADOS PISOS :
..............................
17. CARPINTERIAS :
.............................
18. VIDRIOS Y CERRADURAS :
.............................
20. APARATOS SANITARIOS :
.............................

El conjunto se construyo de acuerdo en todo a los planos arquitectónicos que fueron presentados y radicados en la Entidad Distrital respectiva.
CAPITULO VI.- DE LA PERSONA JURÍDICA:

ARTICULO 10°. Denominación: La persona jurídica que se constituye en el presente documento se denominará CONJUNTO RESIDENCIAL ...................... PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 11o. Constitución: La persona jurídica CONJUNTO RESIDENCIAL ................................ PROPIEDAD HORIZONTAL, quedará constituida legalmente cuando se eleve a escritura pública la presente reforma del reglamento, se protocolice el acta de la Asamblea que aprobó la adecuación y reforma y se registre la citada escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de ...................... Hecho lo anterior el CONJUNTO RESIDENCIAL ........................... PROPIEDAD HORIZONTAL, crea una persona jurídica, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados.
ARTICULO 12o. Objeto de la Persona Jurídica: La propiedad Horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona Jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. La persona jurídica denominada CONJUNTO RESIDENCIAL ................................ PROPIEDAD HORIZONTAL, tendrá como objeto administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de la Propiedad Horizontal.
ARTICULO 13o: Naturaleza: De conformidad con el articulo 33 de la Ley 675 de 2001 el CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, será una entidad de naturaleza civil, sin ánimo de lucro.
ARTICULO 14°. Órganos de Gobierno: la dirección y administración de la persona jurídica a que se refiere este documento corresponde a la asamblea general de propietarios integrada por la totalidad de los dueños de bienes privados, al consejo de administración y al administrador del conjunto.
ARTICULO 15°. Patrimonio: Conforman el patrimonio del CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias o extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
ARTICULO 16o: Liquidación de la persona jurídica. Mientras existan las edificaciones no será procedente la liquidación de la persona jurídica. Esta se dará como consecuencia de la extinción de la propiedad horizontal, una vez registrado este acto, pero conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas. El acta de liquidación final deberá registrarse en la alcaldía o ante la entidad que autorizada por esta se responsabilice de certificar sobre su existencia y representación legal.
CAPITULO VII . DE LOS BIENES PRIVADOS
ARTICULO 17o. Definición y destino de las unidades privadas: son bienes de propiedad privada o exclusiva de cada uno de los copropietarios, los espacios delimitados v alinderados como tales en los planos de propiedad horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente a su propietario. Cada propietario podrá enajenar su piso o departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los propietarios de las demás unidades de vivienda.
En cualquiera de éstos casos, así como también en el embargo de una unidad privada, se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes de propiedad común que correspondan al titular de dominio y no podrán ejecutarse ninguno de éstos actos en relación con tales derechos separadamente de la unidad a que acceden.

ZONAS DE ESTACIONAMIENTO: son bienes de propiedad privada destinados a la prestación del servicio de zona de estacionamiento para un (1) vehículo, ubicados en el área al frente de cada apartamento y asignados a este con una longitud igual a la longitud del frente del apartamento .
Tendrán la siguiente reglamentación:
1 - Acceso: La zona de estacionamiento tendrá su rampa y puertas de entrada y salida, las cuales no podrán ser obstaculizadas. Se permitirán los controles de seguridad necesarios para su funcionamiento.
2 - Está prohibido exceder de uno (1) el número máximo de vehículos autorizados y demarcados para cada zona de estacionamiento garaje.
3 - Está prohibido, utilizar las zonas de estacionamiento para depósito de cualquier tipo de elementos, utensilios, enseres, equipos, etc.
4 - Se prohibe utilizar la zona de estacionamiento para realizar labores diferentes a la de estacionamiento de vehículos, automóviles, camperos, camionetas, motocicletas y bicicletas, tales como funcionamiento como taller, trabajos de lavado, reparación o pintura, expendio de productos alimenticios, bebidas, repuestos o accesorios de vehículos.
5 - Se prohibe el estacionamiento en las zonas de camiones, vehículos de tracción animal, remolques, furgones de carga y cualquier vehículo cuya medida exceda las dimensiones de la zona de almacenamiento asignada a cada unidad.
ARTICULO 18.o. Destinación y determinación de las Unidades privadas, comunes de uso exclusivo,: Destinación de los casas. Los casas o bienes de propiedad privada o exclusiva en que se divide el CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL están constituidas por ........................ casas, destinadas en forma exclusiva a vivienda familiar y ........................ zonas de estacionamiento, los cuales solo podrán dedicarse al estacionamiento de vehículos automotores (automóviles, camperos, camionetas, motocicletas y bicicletas) y no podrán dedicarse a uso diferentes salvo determinación de la asamblea, previa aprobación de la entidad Distrital competente y se determinarán en cuanto a sus áreas linderos y alturas por el sistema gráfico y se determinan en la forma que en el Anexo 1 se establece
ARTICULO 19° Reparaciones. Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad, las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicios a los bienes de propiedad de la persona jurídica, a tos bienes comunes, a las demás propiedades privadas y responder por los daños irrogados por tal omisión. En el caso de reparaciones necesarias, en los bienes comunes por inminente peligro de ruina del inmueble, el Administrador procederá a su inmediata realización,
ARTICULO 20°. Modificación de las unidades privadas. Para introducir las modificaciones en las casas, es necesario:
1. Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad del conjunto y que no afecte los bienes comunes.
2. Que el propietario tenga la previa autorización escrita del Administrador, quien podrá negarla si la obra contraviene los requisitos anteriores.
3. Que el propietario obtenga la correspondiente licencia de la autoridad Distrital competente o de la persona a la cual se haya encargado esta función pública, solo cuando se requiera de acuerdo con las normas vigentes.
ARTICULO 21°. Impuestos y tasas. Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas serán cubiertas por sus respectivos propietarios en forma independiente. El impuesto predial de cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad.
ARTICULO 22°. Hipotecas. La hipoteca constituida sobre un bien privado, se extiende al bien común en proporción al coeficiente de copropiedad. En caso de demolición o destrucción total del conjunto o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno en el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTICULO 23°. Valor inicial de las unidades privadas. Coeficientes de copropiedad y módulos de gastos. E! CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL está conformado como ya se dijo por .................. casas, destinados en forma exclusiva a vivienda familiar y ................. zonas de estacionamiento. Para los fines establecidos por el artículo 25 de la Ley 675 de 2001 y este reglamento, se asigna un valor de cien (100) a la totalidad del inmueble y a cada unidad privada un coeficiente general de copropiedad, como se indica en la tabla que más adelante se relaciona. Este coeficiente es pues e! índice o media del valor del derecho de cada propietario sobre el conjunto del inmueble y sobre sus elementos y servicios comunes y determina la cuota de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. PARÁGRAFO: Como ya se ha determinado en este reglamento el CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, está conformado por varios bloques de edificación relativamente independientes entre sí, separados por áreas comunes y teniendo en cuenta que hay mejoras necesarias y voluntarias, reparaciones y en general, expensas que solo interesan o benefician a un determinado bloque, se fija un índice a cada unidad privada con respecto al bloque en donde se encuentra ubicada para los fines previstos.
CUADRO O TABLA BÁSICA DE COEFICIENTES
UNIDAD No. COEFICIENTE GENERAL COEFICIENTE
Casa No. 1 ............ 70% .........70%
A cada una de las unidades privadas en que se divide el inmueble se asignan los coeficientes definitivos de copropiedad sobre la totalidad de áreas y elementos comunes, el cual se tendrá en cuenta para determinar el porcentaje que corresponde a cada propietario en los bienes comunes Este mismo porcentaje se aplicará para determinar el quórum deliberatorio y decisorio. También para efectos de determinar los gastos generales (cuotas ordinarias o extraordinarias, seguros reconstrucción etc.) que interesan a los casas y garajes.
El valor fijado para cada unidad será el determinado por este Reglamento y cualquier modificación a uno de los coeficientes de copropiedad deberá ser aprobada por el respectivo propietario, salvo en los casos que se anotan a continuación. Cada propietario queda obligado a pagar la cuota de administración respectiva, desde que reciba su unidad. La Asamblea General de propietarios podrá autorizar reformas del reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificaciones de los porcentajes de participación en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos. 2. Cuando el conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando provenga de orden de autoridad
PARÁGRAFO 1. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del conjunto se aplica aún cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien común,
PARÁGRAFO 2. Cuando el dominio de un bien particular perteneciere en común y pro indiviso a dos o mas personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de que pueda repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.
ARTICULO 24°. Expensas Comunes. De conformidad con las disposiciones legales sobre propiedad horizontal, y teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad y gastos o de gastos respectivo determinados en el Artículo anterior, es obligación de cada propietario de unidades privadas, contribuir al pago de los gastos de Administración y a todos los demás que acuerden los propietarios en proporción al coeficiente de copropiedad que corresponda a cada unidad privada.
1). Ningún propietario podrá considerarse eximido de esta obligación aún cuando haya cedido sus derechos, renunciando a ellos o haya abandonado su propiedad. Mientras sea titular legal de derecho de dominio y sus causahabientes a cualquier título, así mismo como quienes en su nombre sean tenedores, usuarios o usufructuarios de la respectiva unidad, están solidariamente obligados con el por toda suma que por los conceptos antedichos, resulte a su cargo.
2). Cada propietario es responsable del pago de las contribuciones a que se refiere este artículo desde la fecha en que adquiera dominio sobre su unidad privada.
Parágrafo 1. Solidaridad en el pago: Igualmente existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario de la unidad privada respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero al momento de vender. Igualmente existirá solidaridad en el pago entre el propietario y el tenedor del mismo a cualquier título. En caso de transferencia de dominio de un bien de dominio privado se deberá presentar al notario paz y salvo por pago de expensas comunes expedido por el administrador del conjunto y en caso de no ser posible se debe dejar constancia en la escritura, de la solicitud presentada al administrador y de la solidaridad del nuevo propietario en el pago de las sumas adeudadas a la Copropiedad. Queda claro, de acuerdo a la Ley 675 de 2001 que para el pago de expensas en el caso de arriendo son responsables solidarios el arrendador y el arrendatario.
Parágrafo 2. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, dará lugar a que el administrador imponga las siguientes sanciones:
a) Intereses de mora, los cuales deben ser definidos por porcentaje o por cuota mensual y serán definidos para un periodo fijo por la mayoría de asistentes a la Asamblea General con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal inmediatamente anterior al periodo, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general decida otra cosa..

b) Cobro judicial: Para el cobro judicial de las cuotas en mora, cuotas extraordinarias, sanciones moratorias y otras expensas, bastará con la presentación ante el Juez Civil competente de la certificación del Administrador sobre la deuda así como la certificación de existencia y representación legal de la persona jurídica . Se puede acompañar como prueba copia de la parte pertinente del acta de la Asamblea que determina las expensas comunes.
ARTICULO 25°. Obligaciones y Deberes. Respecto a su propiedad exclusiva el propietario debe:
a.. Ejecutar por su cuenta, oportuna y adecuadamente las reparaciones de su unidad incluyendo la de los accesorios de esta a fin de mantener su conservación y permanente utilidad haciéndose responsable de los daños y perjuicios que por su negligencia u omisión se causen al respecto. Estas reparaciones de los bienes afectados deberá ejecutarlas el propietario responsable en forma inmediata si fueren urgentes o cuando lo señale el administrador; transcurrido el plazo fijado al efecto por éste último sin que el propietario se allane a su cumplimiento, ordenará la reparación a costa del moroso, quien deberá reintegrarle el valor de ésta dentro del plazo fijado por el administrador, mas ...% de un salario mínimo legal vigente ajustado al múltiplo de cien mas próximo, por cada día de retardo, reajustable anualmente en la misma proporción de incremento anua! del salario mínimo. b.. Reparar a sus expensas los desperfectos que ocasionen en las partes inmediatamente superiores, inferiores o colindantes por roturas de colectores de aguas negras o tuberías de aguas potables que no fueren comunes, ocurridas en su unidad por reformas, reparaciones, accidentes, negligencia, abandono o imprudencia de los usuarios. c. Permitir el ingreso al inmueble de su propiedad, de las personas encargadas de proyectar o inspeccionar o realizar trabajos de interés común, sea que afecten a las unidades vecinas o a los bienes comunes .d. Mantener su unidad privada en las mejores condiciones de higiene; limpieza, seguridad y conservación. e. Pagar las cuotas extraordinarias decretadas dentro de los términos establecidos por la Asamblea, y las ordinarias dentro de los primeros .......... días calendario correspondientes a cada mensualidad. Cada propietario acepta que dichas expensas le sean cobradas ejecutivamente sin necesidad de requerimientos judiciales o privados, a los que renuncia expresamente. f. No enajenar o conceder el uso de su unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este reglamento. g. No obstruir en ninguna forma las instalaciones de servicios, las escaleras, hall, puertas y demás elementos que sirvan para la locomoción y en general dificultar el acceso o paso por ellos. h. No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos, o paredes comunes, ni introducir objetos pesados, inflamables, explosivos o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad del conjunto i.. No modificar las fachadas del Conjunto, ni las partes interiores de los pasillos, ni colgar alfombras, ropa, letreros, avisos, carteles y otros elementos similares en las paredes externas, puertas, ventanas, rejas o áreas comunes. j. No instalar máquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes, que incomoden a los demás propietarios, o que causen daños o interfieran los servicios del conjunto. k. Cada propietario de unidad privada se hará solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad, a cualquier título, por sus actos u omisiones, en especial por las multas que la administración imponga al usuario por la violación de leyes o de este reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al propietario, sino a las personas que ocupen la respectiva unidad privada. l. Para practicar cualquier trasteo o mudanza se debe observar lo dispuesto en el Código de Policía, sobre horarios. m. En los terceros pisos los propietarios no pueden elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. n. A los propietarios les está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

CAPITULO VIII - DE LOS BIENES COMUNES
ARTICULO 26o. Noción. Son bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y mantenimiento y conservación del inmueble y los que permitan a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de los bienes privados. Pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados. Son indivisibles y mientras conserven su carácter de bienes comunes son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, tampoco son objeto de impuesto separado de aquellos.
Tendrán la calidad de comunes los que aparecen en el reglamento así como los que aparecen en los planos aprobados.
Cada propietario ejerce sobre esta categoría de bienes un dominio en común y proindiviso con los demás copropietarios de unidades privadas.

ARTICULO 27o. Clasificación general de los Bienes Comunes. Para los efectos de este reglamento los bienes comunes se dividen en:
1. Bienes Básicos, esenciales o fundamentales de la copropiedad: Son aquellos que hacen posible la existencia, seguridad, conservación uso y goce adecuado del inmueble y que tiene tal carácter por su naturaleza o por mandato de la Ley 675 de 2001.
Estos bienes son del dominio indivisible e inalienable de todos los copropietarios de unidades privadas y se relacionan en este reglamento.
2. Elementos que constituyen la dotación básica para el funcionamiento general de las unidades privadas. Son aquellos muebles por naturaleza pero que se reputan como parte esencial de los inmuebles por estar afectados al servicio común y al funcionamiento general de los mismos. Estos bienes serán entregados o inventariados por el administrador del Conjunto mediante relación al cierre de cada ejercicio anual, Estos elementos son: a). Instalación de acueducto: desde el punto de conexión a las redes de acueducto y alcantarillado hasta la entrada de cada unidad privada, b). Instalación telefónica: consta de los ductos y cables hasta las cajas principales de toda propiedad separada. La consecución de las líneas, aparatos telefónicos, e instalaciones de los mismos serán por cuenta del respectivo propietario de cada unidad, quien deberá hacer solicitud a la Empresa de Telecomunicaciones respectiva, c). Instalación de energía: desde el punto de conexión a las redes de la Empresa de Energía Eléctrica respectiva hasta la entrada de cada unidad privada, d). Instalación de gas natural: desde el punto de conexión a las redes de la Empresa de Gas natural ESP respectiva hasta la entrada de cada unidad privada.

3. Clasificación de los bienes de uso o servicio común por su destinación. Esta clasificación tiene como fin distribuir entre los propietarios de los bienes privados los .gastos de conservación, mantenimiento, administración y funcionamiento de dichos bienes. En igual forma se distribuirán los fondos de reserva y las rentas que eventualmente produjeren estos bienes de uso y goce general o de determinado grupo de unidades. A. Bienes destinados al uso común de todos los propietarios. 1. El lote y el subsuelo sobre los cuales está construido el conjunto. 2. La Cubierta, los cimientos, estructuras, columnas, entrepisos, placas y fachadas. Se excluyen los vidrios y ventanas de los casas. 3. Áreas de accesos al conjunto y zonas de circulación y estacionamiento de vehículos. 4. Instalaciones generales de servicios públicos hasta la entrada de la respectiva unidad. 5. Jardines y zona verdes incluidas en el perímetro interno del conjunto colindantes con ........................ y los jardines colindantes con ........................ respectivamente.
ARTICULO 28°. Naturaleza de los Bienes Comunes. Son partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Naturaleza de los Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
ARTICULO 29o. Destino La destinación, uso y goce de la primera categoría de bienes, los denominados como básicos y fundamentales de la copropiedad se determinan en general por la naturaleza y ubicación de los mismos y su destinación es inmodificable. La destinación, uso y goce de los segundos, los que constituyen dotación necesaria para el funcionamiento del inmueble se determinan en general por la naturaleza, funciones y ubicación de los mismos, los órganos competentes de la Administración dictaran las reglamentaciones para el uso y goce de ellos.
ARTICULO 30o: Modificaciones y mejoras en los Bienes Comunes Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias y/o modificaciones físicas en los bienes comunes, se observará el siguiente procedimiento:
a) Una vez la Asamblea General ya hubiere aprobado la modificación y/o mejora y le hubiere asignado la respectiva partida en el presupuesto de gastos aprobado; el administrador hará los estudios previos, los cuales deberá pasar al Consejo de Administración para su estudio y aprobación.
b) Cuando se trate de mejoras y/o modificaciones físicas no previstas expresamente en el Presupuesto anual aprobado por la Asamblea, se deberá presentar el respectivo proyecto por parte del Consejo a la Asamblea General, para su aprobación, la cual requerirá el voto favorable de una mayoría de copropietarios que represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad, excepto en caso de urgencia o emergencia, eventos para lo cual bastaría la aprobación del Consejo de Administración.
ARTICULO 31o. Modificaciones en el goce de los bienes comunes. La Asamblea General será el órgano encargado de autorizar modificaciones en el goce de los bienes y zonas comunes, previo estudio por parte del Consejo de Administración, aprobación que requerirá el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad. En ningún momento la asamblea podrá deliberar o decidir sobre asuntos o derechos relativos a la propiedad privada.
ARTICULO 32o. Reparaciones en los Bienes Comunes. Es función de la Asamblea Genera!, la aprobación de reparaciones en los bienes comunes, de acuerdo con propuesta que habrá de presentarle al Consejo de Administración. Lo anterior, siempre y cuando tales reparaciones no estén incluidas en el presupuesto ordinario de gastos y su costo exceda de diez (10) salarios mínimos mensuales legales vigentes, pues en caso contrario no se requerirá tal autorización. Este valor se incrementará anualmente en el mismo porcentaje que aumente el valor del salario mínimo. No obstante lo anterior, en caso de reparaciones necesarias urgentes por inminente peligro de ruina del inmueble o grave amenaza para la seguridad o salubridad de sus moradores, el administrador deberá proceder a su inmediata realización, sin esperar órdenes o autorizaciones de ningún otro órgano.
ARTICULO 33o. Limites de dominio sobre bienes comunes. Las partes de la copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o limitado su dominio juntamente con la parte determinada privada de la que son anexo inseparable.
ARTICULO 34o. Destrucción del inmueble. En caso de que el inmueble se destruyere en su totalidad por incendio u otra causa, o deteriorare en una proporción que represente a lo menos las tres cuartas (3/4) partes de su valor, o se ordenare su demolición de conformidad con el Articulo 988 del Código Civil, cualesquiera de los copropietarios podrá pedir la división del suelo y los demás bienes comunes.
Si la destrucción no fuere de tal gravedad, los copropietarios, salvo acuerdo unánime, estarán obligados a la reconstrucción de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Si la destrucción o desmejora ocurre en razón de un riesgo asegurado, como incendio, se observará lo dispuesto en este Reglamento.
b) Cada propietario deberá contribuir a la reparación de los bienes comunes, para cubrir los gastos no cubiertos por el seguro, con una suma proporcional a su Coeficiente de Copropiedad.
c) Dichas cuotas, acordadas en la Asamblea serán exigibles por la vía ejecutiva, y el administrador estará obligado a cobrarlas, so pena de responder de todo perjuicio.
d) En caso de existir hipotecas, cuando se reconstruya total o parcialmente la edificación, éstas subsistirán en las condiciones anteriores.
ARTICULO 35o. Avisos. Para los efectos de este reglamento, se entiende por aviso, todo anuncio, señal, advertencia o propaganda que, con fines comerciales profesionales, culturales, o informativos de seguridad y salubridad, se coloquen en la fachada del conjunto o en sus partes interiores. 1. El aviso concerniente al nombre del conjunto se colocará en el sitio que determinó el constructor y solo podrá ser variado por disposición de la asamblea por mayoría que represente el 70% de los coeficientes de copropiedad. 2. Se permite la colocación de un solo aviso en venta para venta o arriendo de un inmueble. Estos avisos deberán cumplir con las normas distritales vigentes especialmente las que conciernen al control de la contaminación visual. Los avisos serán colocados en los sitios determinados previamente por la administración.
ARTICULO 36 o. Instalaciones especiales. La colocación de antenas y demás instalaciones especiales deberán ser consultadas previamente con el administrador quien señalará sitio y condiciones para su ubicación, igualmente se tendrá en cuenta el cumplimiento de las normas legales al respecto.
ARTICULO 37° Bienes Comunes de Uso Exclusivo. Son los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Las zonas de parqueo de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
Las zonas de parqueo destinadas a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, en número de una (1) zona por unidad, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales en materia de urbanización y construcción.
El uso exclusivo que se transfiere es de carácter individual y en consecuencia no podrá ser alterado por ningún propietario ni cuestionado en asamblea, toda vez que con la firma de las escrituras de compraventa de las cuales forma parte éste reglamento, los copropietarios de las demás unidades renuncian al uso del bien común de uso exclusivo. El propietario de unidad a cual se le ha asignado un bien común podrá cederlo junto con su unidad privada a cualquier título pero nunca en forma separada de la unidad de vivienda al que se asigna, ni alterar su destinación.
Los copropietarios usuarios de los bienes comunes de uso exclusivo son responsables del cuidado, limpieza y mantenimiento de estos bienes y repararán los daños que ocasionen. Igualmente deberán permitir el acceso de personal de la administración cuando se esté causando daño a otros copropietarios por causa de los bienes comunes de uso exclusivo, sobre los cuales tienen derecho. En compensación por este uso, los usuarios correrán con los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los mismos. No podrá ser objeto de alteración por parte de la asamblea, pues mediante las escrituras de transferencia de las unidades los demás propietarios renuncian al uso y goce de estos bienes, y los beneficiados adquieren un derecho de uso que ingresa a su derecho individual. El derecho de uso no podrá transferirse separadamente de la unidad privada a la cual se le ha asignado el bien. Los propietarios de tos bienes privados a los que les sea asignado el uso exclusivo están obligados a: 1 .No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien. 2. No cambiar su destinación. 3. Hacerse cargo de las reparaciones que se presenten por culpa del tenedor o por desgaste natural.
ARTICULO 38o. División de los Bienes Comunes. Únicamente se podrá solicitar la división de los bienes comunes, si el Conjunto se destruyere totalmente o en proporción no menor de las tres cuartas partes de su valor en el caso de que sea ordenada su demolición de conformidad con el artículo 988 del Código Civil. La modificación de los bienes comunes se hará previa autorización de la Asamblea.
ARTICULO 39o. Desafectación de bienes comunes no esenciales. Siempre y cuando esté de acuerdo con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general con mayoría calificada del 70% de coeficientes de copropiedad, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasaran a ser del dominio particular de la persona jurídica. Cuando se trate de parqueaderos, se deben remplazar por un número igual o superior.
PARÁGRAFO PRIMERO: Los bienes privados que surjan como efecto de esta desafectación de bienes comunes no esenciales serán objeto de beneficio cargas e impuestos inherentes al conjunto y sobre los mismos podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra !a ley o contra el derecho ajeno.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Las normas previstas no se aplicarán a la desafectación de bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables.
ARTICULO 40o. Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. En caso de decidirse la desafectación de bienes comunes no esenciales, se debe reformar el reglamento de propiedad horizontal, elevándose a escritura pública y registrándose en la Oficina de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matricula inmobiliaria correspondiente. En esta escritura se deberá protocolizar el acta de la Asamblea que autorizó dicha desafectación y se entiende comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes por la incorporación de nuevas unidades privadas.
ARTICULO 41°. Fachadas. Todos los muros que conforman las fachadas exteriores de los Conjuntos tienen la calidad de comunes. Las ventanas exteriores de las unidades privadas tienen la calidad de bienes privados pero por formar parte de las fachadas, está limitada la facultad del propietario en cuanto a sus modificaciones. En consecuencia, queda prohibido variar en cualquier forma el tipo de ventanas o vidrios, aumentar o disminuir su número, o modificar en alguna forma su diseño, lo mismo se aplicará a las puertas de entrada de cada unidad privada; solamente podrá variarse ésta disposición cuando medie acuerdo de mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad.

CAPÍTULO VIII. DE LOS COPROPIETARIOS
ARTICULO 42o. Derechos de los copropietarios. Son derechos de los copropietarios:
1. Poseer y usar, con plena autónoma su unidad privada de acuerdo con Ley y este reglamento, pero dentro de las limitaciones aquí mismo expresadas.
2. Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento su unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del consentimiento de los demás copropietarios.
3. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que lo haga según el destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios o causahabientes y no atentando contra la ley la moral y las buenas costumbres.
4. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de copropietarios con derechos de voz y voto.
5. Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que exijan la conservación, reparación y administración del inmueble, cuando no lo haga oportunamente el administrador y exigir el reintegro de las cuotas que corresponden a los otros dueños en los gastos comprobados, pudiendo hacerlo ejecutivamente de acuerdo con las leyes pertinentes.
6. Pedir al administrador la aplicación de multas y sanciones impuestas por la Asamblea o el consejo de administración.
7. Solicitar al Administrador la convocatoria de la Asamblea de copropietarios cuando lo estime conveniente.
8. Ser elegido miembro del Consejo de administración.
9. El estar incluido en la citación o en el acta de la asamblea como moroso, inhabilitarán al propietario para ser nombrado en cualquier cargo de la persona jurídica v para participar con voto en las decisiones que se refieran a aspectos económicos, imposición de sanciones, amnistías v otras que determine la asamblea. .
ARTICULO 43o. Deberes de los copropietarios
1. No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este Reglamento.
2. No obstruir en ninguna forma, las instalaciones de servicios las escaleras, hall, acceso a las unidades de vivienda, puertas y demás elementos que sirvan para la locomoción y en general dificultar el acceso o paso por ellos.
3. Deberán comunicar al Administrador todo caso de enfermedad infecciosa y contagiosa plagas o cualquier problema de salubridad y desinfectar su unidad privada conforme a las exigencias de las autoridades de higiene.
4. Ejecutar oportunamente las reparaciones de unidad privada de acuerdo con sus características.
5. Mantener al día las contribuciones y cuotas que le corresponden para la administración y reparación de los bienes comunes y mejoras voluntarias aprobadas por la Asamblea.

6. En caso de venta o transferencia del dominio, cada propietario se obliga a comunicar al administrador el nombre y domicilio del nuevo propietario. En la Escritura de Compra Venta respectiva expresar su conformidad y conocimiento de este reglamento.
7. No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos, o paredes comunes. ni introducir objetos pesados, explosivos inflamables o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez salubridad y seguridad del Conjunto.
8. No modificar las fachadas del Conjunto y no colocar letreros, avisos, carteles y otros elementos similares en las paredes externas, rejas, puertas, ventanas o áreas comunes, salvo avisos que indiquen la disponibilidad del inmueble para alquiler o venta de acuerdo con las normas del municipio.
9. No instalar maquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes que incomoden a los demás copropietarios o que causen daños o interfieran los servicios del Conjunto , sino hasta los límites normales.
10. Podrá mantener animales, domésticos en cantidad no superior a 2 siempre y cuando, observe las normas dictadas al respecto por las autoridades de policía y de salud.
11. No arrojar basuras u objetos a los bienes de propiedad común o a las vías públicas.
12. Permitir la entrada del Administrador del Conjunto a su unidad privada cuando las circunstancias lo exijan, para verificar el cumplimiento de este reglamento.
13. Velar por el buen funcionamiento de los aparatos e instalaciones de su unidad.
14. Cada copropietario de unidad privada será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad a cualquier título, con sus actos u omisiones, en especial por las multas que la administración imponga al usuario por la violación de leyes o de este Reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al copropietario sino a las personas que con él conviven o que a su nombre ocupan la respectiva unidad privada.

15. No introducir en las unidades de propiedad exclusiva o privada modificaciones o reformas no autorizadas por la asamblea de copropietarios y las autoridades municipales, y/o del Distrito Capital.
16. Respetar la reserva del derecho de uso sobre bienes comunes señalados en éste reglamento y el de los copropietarios que adquieran el uso exclusivo de los mismos, así como abstenerse de entorpecer la enajenación o arriendo de los inmuebles de otros propietarios.
Parágrafo: En cuanto al tenencia de perros el copropietario se deberá sujetar a los dispuesto en la ley 746 del 2003 y aquellas normas, leyes y reglamentaciones que la modifiquen y complementen.
ARTICULO 44°. Previsiones especiales sobre arrendatarios y otros tenedores a cualquier título.
a ) Cumplimiento del reglamento y normas de propiedad horizontal. Será obligación de toda persona que arriende o entregue su unidad a terceros, acompañar al contrato u otro acto pertinente, copia del reglamento de propiedad horizontal e incluir dentro de su contenido una cláusula en que el arrendatario u otro tenedor se obligue a respetar aquellas disposiciones. La omisión del propietario en este sentido será causal de incumplimiento del reglamento y lo hará acreedor a las sanciones correspondientes en caso de que el arrendatario o tenedor del respectivo inmueble incurra en violación de las normas o reglamento, sin perjuicio de que el administrador pueda imponer las sanciones también a los infractores.
b) Solidaridad en el pago: el arrendatario y el tenedor a cualquier título de las unidades privadas será solidariamente responsable en el pago de expensas comunes con el propietario del respectivo inmueble.

c) Comunicación al propietario sobre incumplimiento del arrendatario. El propietario que no ocupe su inmueble debe informar por escrito al administrador a quien lo entregó en que calidad, lo cual generará para el administrador la obligación de informar al propietario de hechos tales como solicitud de permiso del arrendatario o tenedor del inmueble para desocuparlo, información sobre cuotas atrasadas, sanciones a que se ha hecho acreedor , etc.
d) Faltas a las normas de convivencia. El arrendatario y el tenedor a cualquier título será sancionado por incumplimiento del reglamento y de las decisiones de la asamblea y responderá por daños ocasionados por él, sus dependientes, sus animales o por efecto de las cosas que tenga a su cuidado, sin perjuicio de las acciones policivas y judiciales que procedan
CAPITULO IX. ASPECTOS ECONÓMICOS:
ARTICULO 45°. Elaboración y Aprobación del Presupuesto. El presupuesto general de gastos deberá elaborarse así: a) Cada año, antes del 31 de Enero, el Administrador elaborará un proyecto de presupuesto de ingresos y gastos, calculando el valor probable de las expensas ordinarias que se hayan de causar en el año siguiente, teniendo en cuenta el déficit o superávit del ejercicio anterior, si existiera y los aprovechamientos de cualquier índole. La diferencia entre las partidas enunciadas como ingresos y el monto de los gastos, se dividirán entre los propietarios en proporción a los porcentajes indicados, teniendo en cuenta lo dispuesto en este reglamento, b). El administrador enviará dicho Presupuesto para estudio y aprobación por parte del Consejo de Administración, el cual podrá hacerle las modificaciones que considere conveniente, c). Copia del Presupuesto aprobado por el Consejo, será enviada a cada uno de los propietarios, por lo menos con diez (10) días de antelación a la fecha en que se ha de reunir la Asamblea de propietarios en sesión ordinaria, d). La Asamblea, en su primera reunión anual, discutirá y aprobará o improbará como punto preferente este presupuesto; e). El presupuesto así aprobado será entregado a la administración y los propietarios estarán obligados a cubrir lo que a cada uno de ellos corresponda en la liquidación, como cuotas de sostenimiento, en cuotas mensuales anticipadas o por los períodos que para cada ejercicio anual, fije la misma Asamblea. f). El presupuesto aprobado tendrá vigencia a partir del 1o. de Abril siguiente a la reunión de la Asamblea y hasta el 31 de Marzo inmediatamente posterior. PARÁGRAFO PRIMERO: Para atender los gastos de mantenimiento y conservación de los bienes comunes y garantizar el correcto funcionamiento del conjunto y teniendo en cuenta que los gastos más representativos , se incrementan a partir del momento que la Asamblea General de Copropietarios lo decida e independientemente del presupuesto aprobado, las cuotas ordinarias de administración se incrementarán a partir del momento que la Asamblea General de Copropietarios lo decida en el porcentaje de aumento que la misma decida, o corresponderá a la Asamblea General la ratificación, aumento o disminución de este porcentaje de incremento con la aprobación del nuevo presupuesto. PARÁGRAFO SEGUNDO: Bajo la responsabilidad del administrador, se llevarán los siguientes libros de contabilid