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EL DESARROLLO URBANISTICO Y SUS RELACIONES CON LA PROPIEDAD INMUEBLE.



Por Equipo uniderecho.com

Publicado en junio 29, 2007

EL DESARROLLO URBANISTICO Y SUS RELACIONES CON LA PROPIEDAD INMUEBLE.


EL DESARROLLO URBANÍSTICO Y SUS RELACIONES CON LA PROPIEDAD INMUEBLE.

Existe una relación importante entre los derechos de propiedad de los ciudadanos y el desarrollo urbanístico, ya que el desarrollo de éste tiene una especial función social que puede entrar en conflicto y a veces tiene que sacrificar el derecho de propiedad sobre inmuebles de los ciudadanos. Como lo dice Eduardo Caicedo, el desarrollo urbanístico puede implicar “…limitaciones, afectaciones al uso, goce, disposición material o jurídica del derecho de propiedad inmueble en función de situaciones urbanísticas…” (Eduardo Caicedo Escobar. “Notariado-Registro y el nuevo régimen de la propiedad inmueble”. Ed. Temis. Pág. 3).

Todas estas situaciones afectan el registro de la propiedad inmueble, ya que al consistir en modificaciones que afectan el derecho de propiedad, que eventualmente pueden afectar a terceros de buena fe, es necesario darles la debida publicidad y garantía registral.

Ya que el desarrollo urbanístico tiene primordialmente una función pública, se puede decir que la organización territorial de la ciudad se encuentra en manos de la función pública, del Estado, y por ello la voluntad de los particulares se tiene que atener a esta (Art. 3º Ley 388/97).

Normas urbanísticas y derecho de propiedad: Estas normas urbanísticas son las que dividen el territorio en suelo urbano, de expansión urbana, rural, suburbana y de protección. Son muy importantes para el tema del registro ya que aquel que necesite llevar a cabo una actividad urbanística, tiene que consultar primero en qué categoría se encuentra el área y atenerse a sus reglas.

Estas normas implican, entre otras cosas, condicionamientos al uso de los inmuebles, como el residencial, comercial, industrial, etc., o condicionamientos de índole material, tales como construcción, demolición, remodelación, parcelación, etc.

Unidades de actuación urbanística: Las unidades de actuación urbanística son unas extensiones de terreno que se consideran planeadas para un mismo propósito por las normas de desarrollo urbanístico. Estas extensiones de terreno están compuestas por varias propiedades inmuebles. Con estas unidades se pretende una mayor organización de la ciudad, evitando que cada propietario destine a el terreno a un fin diferente, unificando la acción de todos los propietarios de una porción de terreno.

Estas unidades son de importante consideración en el Derecho Inmobiliario, porque el auto de constitución de una unidad de actuación se plasma en el registro en los folios de matrícula de los inmuebles que la componen. Así, en los inmuebles incluidos no se pueden llevar a cabo actividades que estén por fuera de los planes de la Unidad.

Reglamentación urbanística especial: Esta es otra forma de afectar los inmuebles a un régimen especial que se establece en el registro por parte de las normas de desarrollo urbanístico. Consiste en que el representante de la comunidad que pertenece a un determinado territorio de inmuebles, solicite una reglamentación especial para sus representados, en temas tales como el tránsito, seguridad, normas de paisajismo, entre otras. El efecto de estas normas especiales es que ahora los propietarios no pueden llevar a cabo en sus inmuebles actos que vallan contra estas normatividades.

Integración inmobiliaria: Es un acto por medio del cual varios propietarios deciden englobar una serie de inmuebles para después distribuirlos en una mejor configuración urbana, haciendo esta repartición de una forma equitativa y justa de las cargas y beneficios. El acto por medio del cual se lleva a cabo esta integración y reajuste de tierras se hace por escritura pública en la que se identifican los inmuebles aportados y se engloban. Mas adelante, se registra este documento, constituyendo unos nuevos inmuebles que sustituyen los anteriores.

Bancos inmobiliarios: Los Bancos inmobiliarios son instituciones del Estado, que pueden ser empresas industriales y comerciales, o de economía mixta o establecimientos públicos, que tienen la función de regular la valorización excesiva de los terrenos donde se planea el desarrollo urbanístico. Esto es así, especialmente cuando los terrenos que se protegen están destinados a viviendas de interés social o demás proyectos de los que debe beneficiarse la ciudadanía que no cuenta con recursos excesivos que no tendría para comprar tierras si no existiera este control.

La forma de llevar a cabo este control por parte de los Bancos es la de reservarse el derecho de preferencia de compra sobre aquellos inmuebles que tiene algún plan de interés social, así, los propietarios tienen que ofrecer primero esos inmuebles al Banco cuando los vayan a vender. Esta situación de preferencia se establece en el registro, con fines de publicidad y buena fe.

Construcción y desarrollo prioritario. La enajenación forzosa: Cuando un sector de la ciudad cuenta con todas las obras de infraestructura, servicios (vías de comunicación, servicios públicos, entre otros) y localización dentro de la ciudad, puede ser declarada como zona de construcción y desarrollo prioritario. Esta declaración es desarrollo de la función social de la propiedad e implica jurídicamente que aquella propiedad que se encuentra en terreno prioritario debe destinarse a los fines que establezcan las normas de desarrollo urbanístico del terreno. Este efecto obliga al propietario del inmueble a llevar a cabo las obras de construcción en un plazo de 3 años, que es prorrogable por causas legales.

En caso de que el propietario incumpla esta obligación, se llevará una enajenación forzada del inmueble en pública subasta a un ciudadano que se comprometa a llevar a cabo los fines de las normas urbanísticas. Esta decisión se hará por medio de una resolución administrativa que se registra en el folio de matrícula del inmueble para que éste se saque del comercio y no tenga licencias urbanísticas (arts. 52 a 57 ley 388/97).

Cesión obligatoria gratuita: Es una alternativa que tiene la administración municipal para adquirir inmuebles con destinación al uso público, cuando se ha logrado la licencia para llevar a cabo una obra de este tipo. Eduardo Caicedo la define como una “… contraprestación a cargo del urbanizador o constructor y a favor de la administración por el mayor valor que adquiere el suelo al autorizarse… licencia de urbanización, parcelación o construcción.” (Ibíd. Pág. 10). Las áreas destinadas al uso público (servicios públicos, protección ambiental, equipamiento urbano, entre otras) se registran en la oficina de registro y a partir de este momento se consideran como tales.

Afectación por causa de obra pública o por protección ambiental: Esta consiste en afectar un inmueble para uno u otro de los fines mencionados. En esta afectación se paraliza el inmueble afectado para que en el no se lleve a cabo desarrollo urbanístico. Así mismo, no se le permite al propietario construir más, so pena de perder las mejoras que haga después de que el inmueble ha sido afectado. Los perjuicios ocasionados al propietario, así como el valor del inmueble en el momento del la afectación, deben ser indemnizados. La afectación de un inmueble se registra desde el momento de su declaratoria.

Enajenación voluntaria: La enajenación voluntaria es aquel suceso en que la Administración comunica al propietario de un inmueble su voluntad de comprarlo para destinarlo a fines de utilidad pública (Art. 10, ley 9ª de 1989), donde se lleva a cabo, por un periodo de tiempo limitado de 30 días, la negociación sobre el precio de adquisición del inmueble, al final de la cual, si no se llega a acuerdo, se hace una expropiación.

Esta enajenación la pueden realizar los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del estado y las sociedades de economía mixta cuando desarrollen actividades de las enumeradas en el Art. 10º de la ley 9ª de 1989.

La comunicación que se hace al propietario se inscribe en el registro y hace que el propietario de forma obligatoria tenga que vender el inmueble a la administración, puesto que, al hacerse la inscripción, el inmueble queda fuera del comercio. Esta inscripción también impide que la misma administración lleve a cabo proyectos de desarrollo urbanístico sobre el inmueble. (Regulado Arts. 58 a 72 Ley 388/97)

Expropiación judicial: La expropiación judicial es consecuencia del fracaso de la etapa de negociación voluntaria, sea porque el propietario se niegue a negociar, sea porque guarde silencio, sea porque no cumpla con el negocio (Art. 20 Ley 9ª de 1989). Se lleva a cabo por medio de una resolución que admite recurso de reposición. Con esta resolución, la Administración demanda civilmente al propietario para que entregue el inmueble, por medio del proceso especial de expropiación.

Expropiación por vía administrativa: La expropiación se puede realizar también por la vía administrativa cuando el inmueble se necesita con urgencia para el desarrollo de actividades de utilidad pública, que se encuentran establecidos en el Art. 10º de la ley 9ª de 1989. Ya que el proceso ordinario por lo general es poco ágil, se recurre a esta figura con fundamento en el Art. 58 de la Constitución. Los requisitos para que esta proceda es la destinación a los fines de utilidad pública, la urgencia demostrada, que desde el inicio de la negociación se le avise al propietario que si ésta no prospera se le expropiará por vía administrativa, que la expropiación sea deacuerdo con los fines de utilidad pública.

En esta expropiación, la etapa de negociación dura 1 mes, después de la cual, se procede a la misma. Cuando el inmueble entra en negociación, esta situación se inscribe en el registro con los mismos efectos de la negociación ordinaria.

Una vez se ha realizado la expropiación, esta situación se lleva a registro, para que en un término máximo de diez años la Administración lleve a cabo las obras por las que expropió el inmueble. Si ésta no las ha llevado a cabo, el propietario anterior puede demandar solicitando la devolución del inmueble, devolviendo a su vez lo que él recibió como indemnización por la expropiación.

Licencias urbanísticas: El tema de las licencias urbanísticas es de vital importancia en el derecho registral, ya que, al decir de Eduardo Caicedo Escobar, el requisito de la licencia “… restringe considerablemente la facultad de disposición material de un bien, por cuanto cualquier edificación, modificación, demolición y, en general, cualquier proyecto urbanístico, esta condicionado a que se armonice con los planes de ordenamiento, los demás instrumentos de planeación y las normas urbanísticas.” (Ibíd. Pág. 20). Consiste esta, pues, en la aprobación de la
Administración de los proyectos de índole urbanística.

Aquel que no cumpla con estas licencias, puede acarrearse sanciones como la medida de suspensión de actuación urbanística, la multa, la demolición total o parcial de la obra o la suspensión de los servicios públicos domiciliarios.

5. CONCLUSIÓNES

Después del anterior análisis, podemos sacar por lo menos dos conclusiones:

1. En primer lugar, como el plan de ordenamiento territorial implica tantas limitaciones al ejercicio de los derechos reales sobre los inmuebles, que no sólo se hayan constatados en el registro sino que incluso a veces sólo pueden consultarse en las normas de urbanización del territorio al que corresponden los inmuebles, podemos concluir que el abogado en su ejercicio profesional debe ser muy cuidadoso a la hora de estudiar los casos referentes a inmuebles, pues debe verificar a fondo en las entidades de planeación urbanística y en el registro la situación en la que se encuentra el inmueble, a fin de no incumplir las normas o no defraudarse al no poder destinar un inmueble a ciertos fines previstos con anticipación. Puede decirse entonces que la reforma urbana es un tema de especial importancia en el estudio del derecho inmobiliario dada su trascendencia jurídica.

2. Después de expedida la Ley 388, contamos con varios instrumentos que permitirían avanzar en el cumplimiento de la función pública del suelo. Sin embargo, la realidad esta lejos de lo que querían tales leyes y, contrario a ella, la puesta en práctica de la reforma urbana deja por ahora bastante que desear. Dado lo difícil que es contar con iniciativas por parte del pueblo que representen los intereses comunitarios o de grupos sociales con menos poder económico, los planes parciales han terminado conviniendo más a los intereses privados, beneficiando los tres actores siempre privilegiados por los procesos de urbanización: constructores, propietarios y sector financiero. Así, un instrumento que se creó como democrático termina aprovechado por quienes cuentan con medios políticos, económicos y técnicos para organizarse y tomar la iniciativa. Por ejemplo, en Medellín, buena parte de los planes parciales creados en la administración evidencian serios problemas tanto por falta de consulta con las comunidades afectadas, como por el enfoque urbano que proponen (por ejemplo el caso problema desatado entre el Barrio Carlos E. Restrepo, la administración municipal y la empresa constructora).

Dado lo ocurrido, algunas curadurías urbanas no parecen estar comprometidas con la función social para la cual fueron concebidas. Las experiencias evidencian serios problemas por la inadecuada aplicación por parte de las curadurías de la función pública de la propiedad privada.
Como conclusión, podemos decir que para poder lograr el objetivo de aprovechar el espacio urbano, hay que fortalecer la participación de la ciudadanía en el aprovechamiento de su territorio en actividades económicas, sociales y territoriales que los beneficien.


Lecturas relacionadas.

Ver ley 388/97 (Reforma Urbana) en Uniderecho

Ver ley 388/97 (Reforma Urbana) en Diario Oficial