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¿En qué consiste una cláusula penal en el contrato de arrendamiento?



Por Equipo uniderecho.com

Publicado en septiembre 14, 2015

¿En qué consiste una cláusula penal en el contrato de arrendamiento?

“La cláusula penal es un mecanismo compulsivo derivado de una relación obligatoria constituida por una prestación de dar, hacer o no hacer que el deudor se obliga a ejecutar en el supuesto de incumplimiento total o de cumplimiento parcial, tardío o defectuoso de la obligación principal”. Definición expresada según el criterio de Guzmán López y Miguel, Socio, Director del Área de Derecho Inmobiliario.

Con el objetivo de profundizar más en el tema a continuación te presentamos algunas de las funciones que cumple la cláusula penal en el contrato de arrendamiento

Algunas funciones de la cláusula penal en el contrato de arrendamiento
 
1. Función Resarcitoria: consiste en una liquidación acordada previamente a los perjuicios que el incumplimiento posiblemente puede generar en el acreedor.

2. Función Compulsiva: mediante esta función o penalidad se ejerce una presión sobre la determinación del deudor, inclinándola hacia el cumplimiento de la prestación fundamental.

3. Función Resolutoria: esta cláusula penal de igual forma cumple con una función resolutoria, por lo que al reclamar su pago, en las circunstancias de incumplimiento total, se elimina la obligación esencial en la que se solicita la indemnización ya cuantificada. La pena reemplaza de este modo a la obligación principal que no fue cumplida por el deudor.
 
En los distintos sistemas jurídicos por lo general se privilegia una de estas funciones sin considerar las otras, así la probabilidad de transformar la cantidad de la pena dependerá de la función a la que se confiera mayor importancia.  

¿En qué casos la cláusula penal no puede ser superior al valor del contrato?

La cláusula penal que se incluya en los contratos mercantiles no podrá ser superior al valor del contrato, de esta forma lo establece el artículo 867 del Código de Comercio:
 
    “Cláusula penal. Cuando se estipule el pago de una prestación determinada para el caso de incumplimiento, o de mora, se entenderá que las partes no pueden retractarse.
 
    Cuando la prestación principal esté determinada o sea determinable en una suma cierta de dinero la pena no podrá ser superior al monto de aquella.
 
    Cuando la prestación principal no esté determinada ni sea determinable en una suma cierta de dinero, podrá el juez reducir equitativamente la pena, si la considera manifiestamente excesiva habida   cuenta del interés que tenga el acreedor en que se cumpla la obligación. Lo mismo hará cuando la obligación principal se haya cumplido en parte”.
 
Para explicarlo con mayor claridad, si el contrato posee un valor de $10.000.000, la cláusula penal o de incumplimiento, no puede llegar sobrepasar la suma de $10.000.000, limitación legal que en pocas oportunidades se considera al momento de convenir las exigencias de un contrato de arrendamiento.

Aunque puede parecer extraño acordar una pena por incumplimiento más elevada al valor del contrato, es una situación que se ha presentado en ocasiones, en especial en aquellos contratos que resultan valiosos por diferentes aspectos al valor económico, como puede ser la influencia que ejerce el valor  estratégico que requiere algún tipo de contrato.