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Contrato de subarriendo del inmueble arrendado. Parte II



Por Equipo uniderecho.com

Publicado en julio 30, 2015

Contrato de subarriendo del inmueble arrendado. Parte II

Al tratarse del contrato de subarriendo parcial o total de inmuebles enfocados para labores comerciales, la circunstancia jurídica es diferente, el Artículo 523 del Código de Comercio, pronostica de un lado  que: “… El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles…”, sea de forma expresa o tácita, esto es, no es indispensable que haya una orden escrita del arrendador para que el arrendatario a su vez subarriende el 100 % del inmueble, sino que es suficiente con cualquier gesto o aprobación del arrendador manifestado de cualquier manera para afianzar dicha autorización.
 
Por otra parte, el mismo Artículo 523 del Código de Comercio, establece que “…El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles…”, esto es, por plena y expresa autorización legal, el arrendatario dispone de la autoridad para subarrendar hasta el 50 % del inmueble con la sola restricción que tal subarriendo no posea una orientación que perjudique los derechos del arrendador, siendo de tal fuerza impositiva esta disposición que, a renglón seguido el Artículo 524 del Código de Comercio, determina que, así se acuerde de forma expresa que el arrendatario no tiene la posibilidad de subarrendar hasta la mitad del inmueble, esta cláusula, no genera influencia alguna, esto significa, que es como si no se hubiese acordado.

Con relación al contrato de subarriendo parcial o total de inmuebles de empleo mixto sencillamente es realizar una referencia al mayor o menor predominio del campo destinado a un específico uso, de tal manera que si es mayor el campo para vivienda, la relación contractual se limita por la Ley 820 de 2003 como Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana; si por el contrario, es mayor el campo con disposición comercial, se regirá por los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, con la aclaración que las prerrogativas del Artículo 523, únicamente se aplicarán con relación de la parte utilizada de forma comercial; y únicamente se aplicarán con relación de la parte utilizada comercialmente; y si es excepción de la simetría absoluta 50% y 50% de empleos semejantes, se acudirá de forma excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio para establecer el uso reglado del suelo en el sector donde se sitúa el inmueble y de tal manera establecer la regulación a seguir, a parte de aquella que se hubiere convenido.

Para terminar, atendiendo a motivos prácticos fruto de la experiencia en el litigio en el transcurso de varios años, es prudente estipular de manera expresa en los contratos de arrendamiento de inmuebles dispuestos a empleo comercial, para los efectos del Artículo 523 del Código de Comercio, qué labores se estiman lesivas para el arrendador, debido a que de no consignarse de esta forma, quedarían en el limbo y le sería muy complicado al arrendador oponerse después a los desarrollos comerciales subsecuentes que considere el arrendatario con el subarriendo del inmueble a que tiene derecho por disposición legal, porque entran a jugar otra serie de aspectos como la libertad de empresa, y las relaciones laborales provenientes de la misma, a lo mejor amparadas de otra forma.